الوسيط العقاري في إسرائيل: الرخصة والامتحان

في إسرائيل، الوساطة العقارية (תיווך במקרקעין) مهنة تتطلب رخصة. يحظر قانون الوسطاء العقاريين (חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996) مزاولة المهنة أو تقديم النفس أو الإعلان كوسيط دون رخصة سارية (المادة 2). وينشئ القانون نفسه سجل الوسطاء (רשם המתווכים)، التابع لوزارة العدل (משרד המשפטים)، الذي يمنح الرخص ويمسك السجل (المادة 4).

الرخصة شرط أيضاً لاستحقاق العمولة (דמי תיווך): فبحسب المادة 14، يلزم رخصة سارية، وطلب مكتوب موقَّع من العميل (הזמנה בכתב, المادة 9)، وأن تكون العامل الفعّال (הגורם היעיל) في الصفقة.

تحدد المادة 5 من القانون الشروط، وهي منقولة حرفياً في صفحة الرخصة على gov.il. يجب عليك:

• أن تكون مواطناً أو مقيماً في إسرائيل، أو مقيماً أجنبياً يحمل تصريح عمل في إسرائيل؛
• أن تكون قد أتممت 18 عاماً؛
• ألا تكون قد أُشهر إفلاسك ولا صدر بحقك أمر بفتح إجراءات إعسار (חדלות פירעון)؛
• ألا تكون قد أُدنت بجريمة تجعلك، بطبيعتها أو خطورتها أو ظروفها، غير أهل لمزاولة المهنة؛ وفي حال عقوبة سجن فعلي، أن تكون قد أنهيت قضاءها قبل ستة أشهر على الأقل من تقديم الطلب؛
• أن تكون قد اجتزت امتحان قانون الوساطة العقارية (הבחינה בדיני מתווכים במקרקעין).

نقطة مهمة للقادم الجديد: لا تُشترط أي شهادة ولا دورة إلزامية ولا تدريب. الحاجز الوحيد هو الامتحان.

بحسب gov.il، لا يُشترط للتسجيل أي شرط مسبق سوى دفع الرسم؛ فشروط المادة 5 تُتحقَّق عند منح الرخصة. تفتح ملفاً في المنصة الإلكترونية للسجل (מתווכים מקוון) عبر نظام التعريف الوطني (מערכת ההזדהות הלאומית)، ثم تدفع رسم الامتحان (אגרת בחינה).

• الرسم المعلن لدورة 15 نوفمبر 2026: 575 ₪، يُدفع إلكترونياً.
• لا استرداد، إلا في الحالات التي يحددها السجل (وفاة قريب، دخول المستشفى يوم الامتحان، خدمة احتياط لا يمكن تأجيلها، حمل، حادث)، مع إثباتات.
• التسجيل فقط خلال النافذة المفتوحة: من 15 سبتمبر إلى 15 أكتوبر 2026 لدورة الخريف. ويمكن الإلغاء أو التأجيل حتى هذا الموعد النهائي.
• تصلك الدعوة، مع المكان والساعة، قبل الامتحان بوقت قصير.

يفرض القانون دورتين في السنة على الأقل (المادة 6). ولعام 2026، نشر gov.il دورتي 16 يوليو و15 نوفمبر.

تحدد لائحة الوسطاء (תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ״ז-1997) الإطار: امتحان كتابي، متعدد الخيارات (רב-ברירה)، مدته ساعتان، ودرجة النجاح 60. وتضيف ورقة الأسئلة الرسمية المنشورة على gov.il التفاصيل.

توجد عدة نسخ من ورقة الأسئلة؛ ويغطيها مفتاح الإجابات الرسمي جميعاً. وفي حال الرسوب، يمكنك تقديم اعتراض (ערר) كتابياً ومعلَّلاً خلال 30 يوماً من إرسال النتائج (اللائحة، المادة 9).

يُحدَّد المنهاج بلائحة مخصصة (תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ״ז-1997). ويتضمن ثلاث كتل: قائمة بنصوص القوانين، ومبادئ ومفاهيم أساسية، والخطوط العريضة للاجتهاد القضائي.

• نصوص القوانين: من بينها قانون الوسطاء (1996) ولوائحه، وقانون العقارات (חוק המקרקעין, 1969)، وقانون العقود (חוק החוזים, 1973)، وقانون بيع الشقق (חוק המכר (דירות), 1973)، وقانون ضرائب العقارات (חוק מיסוי מקרקעין, 1963)، وقانون التخطيط والبناء (חוק התכנון והבנייה, 1965)، ولائحة الأخلاقيات (תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד-2024).
• المفاهيم الأساسية: الحقوق العينية، وسلطة أراضي إسرائيل (רשות מקרקעי ישראל)، وواجبات الوسيط، والصفقات الخاصة، والتنفيذ الجبري (הוצאה לפועל)، والتخطيط العمراني، والضرائب.
• الاجتهاد القضائي: الأحكام المرجعية في الوساطة والعقود والعقارات.

ينشر السجل كتيّبين: الجزء 1 (التشريعات)، ويُسلَّم في القاعة يوم الامتحان، والجزء 2 (المبادئ والمفاهيم والأحكام)، وهو ممنوع في القاعة. ولائحة الأخلاقيات، السارية منذ 9 مارس 2025، جزء من المنهاج وتُوزَّع على المرشحين.

يُجرى الامتحان الكتابي بالعبرية. تسمح اللائحة بلغة أخرى يوافق عليها السجل، لكن لا تعلن أي صفحة على gov.il عن ذلك حالياً. وتوجد آليتان للقادمين الجدد.

التسهيلات (התאמות). تقبل الصفحة المخصصة على gov.il القادمين الجدد الذين وصلوا خلال السنوات العشر السابقة للامتحان (بموجب תעודת עולה) والمرشحين الذين ليست العبرية لغتهم الأم ولا لغة دراستهم الثانوية (بشهادة من المدرسة الثانوية)، إلى جانب من تجاوزوا 50 عاماً، والحوامل، وذوي الإعاقة أو اضطرابات التعلّم. وتذكر صفحة الدورة وقتاً إضافياً (תוספת זמן). الطلب مجاني، عبر استمارة وبريد إلكتروني، قبل 30 يوماً على الأقل من الامتحان؛ وبعد ذلك لا يُنظر فيه. الرد معلَّل خلال 10 أيام، ولا يُقبل الطلب دائماً.

الامتحان الشفهي (בחינה בעל פה). يفتح إجراء بتاريخ 25 نوفمبر 2025، مرفق بصفحة التسجيل، للقادمين الجدد الذين وصلوا منذ أقل من 10 سنوات ولم يدرسوا بالعبرية في الثانوية أو الجامعة، وصولاً مباشراً إلى امتحان شفهي يستغرق نحو 20 دقيقة أمام لجنة من السجل، في القدس، مع مترجم بتمويل من وزارة العدل قدر الإمكان. المنهاج نفسه؛ وتتوفر مجموعة القوانين ولائحة الأخلاقيات، دون كتيّب الاجتهاد القضائي. الطلب بالبريد الإلكتروني بعد فتح الملف ودفع الرسم، مع תעודת עולה وشهادة الدراسة؛ والدورات فصلية على الأقل. وقد أعلنت الوثيقة هذه السياسة حتى أبريل 2026 بغرض التقييم: تحقّق من وضعها الحالي على gov.il.

إذا نجحت، فلا طلب تقدّمه: تبدأ أمانة السجل الإجراء بعد التحقق من السجل الجنائي وعدم وجود إعسار، وتعطي موافقتك في حسابك الشخصي، ثم تدفع رسم الرخصة والتسجيل لمرة واحدة (אגרה חד-פעמית). تحدده اللائحة بمبلغ 1 151 ₪ في 1 يناير 2026، وهو مبلغ يُربط بالمؤشر كل سنة. أمامك خمس سنوات بعد الامتحان لدفعه، وإلا وجب إعادة الامتحان.

تسري الرخصة من تاريخ الدفع حتى 31 ديسمبر. وتصلك الشهادة وبطاقة الوسيط بصورة عبر البريد خلال 30 يوماً.

بعد ذلك، يُشترط لتجديدها رسم سنوي (אגרה שנתית) (المادة 18 من القانون). لعام 2026: 256 ₪، يُدفع قبل 31 مارس لتغطية السنة كاملة؛ ويدفع جنود الاحتياط النشطون نصفه. وإن لم تزاول المهنة، يمكنك تعليق رخصتك طوعاً (התליית רישיון) وعدم دفع شيء، دون مزاولة المهنة خلال فترة التعليق.

بعد كل دورة، ينشر السجل على gov.il أوراق الأسئلة والإجابات الرسمية. وهذه أوثق قاعدة للعمل: فالأسئلة تأتي من السلطة التي ستمتحنك، بعبريتها وعلى منهاجها.

1. ابدأ بامتحان كامل في ظروف حقيقية: 25 سؤالاً، ساعتان، لقياس نقطة انطلاقك.
2. اشتغل موضوعاً بموضوع (قانون الوسطاء والأخلاقيات، العقارات والملكية المشتركة، الضرائب، العقود والبيع، المواريث والتنفيذ الجبري، سلطة الأراضي، التخطيط العمراني، الإيجار) وحدّد المواضيع التي أنت فيها دون 60 %.
3. لكل خطأ، ارجع إلى المادة أو الحكم المقصود، وتدرّب على العثور بسرعة على مادة في مجموعة القوانين: ستكون أمامك يوم الامتحان.
4. اطلب تسهيلاتك قبل 30 يوماً على الأقل، وسجّل فور فتح النافذة.

وينشر السجل أيضاً نسب النجاح في كل دورة على gov.il.

يجمع Rishayoni النماذج الرسمية لامتحان الوسطاء (250 سؤالاً، 10 امتحانات، بالعبرية الأصلية مع الإحالة إلى gov.il) ويشرحها بثماني لغات، مع ترجمة تحت كل سطر وثماني بطاقات دروس تتبع مواضيع المنهاج. يمكنك البدء بتشخيص مجاني من 10 أسئلة رسمية وامتحان كامل محدد الوقت، دون التزام.