Immobilienmakler in Israel werden: Lizenz und Prüfung

In Israel ist die Immobilienvermittlung (תיווך במקרקעין) ein lizenzpflichtiger Beruf. Das Gesetz über Immobilienmakler (חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996) verbietet es, ohne gültige Lizenz als Makler tätig zu sein, sich als solcher auszugeben oder dafür zu werben (Artikel 2). Dasselbe Gesetz schafft das Maklerregister (רשם המתווכים), das dem Justizministerium (משרד המשפטים) untersteht, die Lizenzen erteilt und das Register führt (Artikel 4).

Die Lizenz ist auch Voraussetzung für die Provision (דמי תיווך): Nach Artikel 14 braucht es eine gültige Lizenz, einen vom Kunden unterschriebenen schriftlichen Auftrag (הזמנה בכתב, Artikel 9) und man muss die wirksame Ursache (הגורם היעיל) der Transaktion gewesen sein.

Artikel 5 des Gesetzes legt die Voraussetzungen fest, die auf der gov.il-Seite zur Lizenz wörtlich übernommen sind. Du musst:

• Bürger oder Einwohner Israels sein, oder ausländischer Einwohner mit einer Arbeitserlaubnis für Israel;
• mindestens 18 Jahre alt sein;
• weder für zahlungsunfähig erklärt worden sein noch Gegenstand einer Anordnung zur Eröffnung eines Insolvenzverfahrens (חדלות פירעון) sein;
• nicht wegen einer Straftat verurteilt worden sein, die dich nach Art, Schwere oder Umständen für die Berufsausübung ungeeignet macht; bei einer Freiheitsstrafe ohne Bewährung muss die Verbüßung mindestens sechs Monate vor dem Antrag abgeschlossen sein;
• die Prüfung im Immobilienmaklerrecht (הבחינה בדיני מתווכים במקרקעין) bestanden haben.

Wichtig für einen Olé: Weder ein Abschluss noch ein Pflichtkurs noch ein Praktikum werden verlangt. Die einzige Hürde ist die Prüfung.

Laut gov.il gibt es für die Anmeldung keine Voraussetzung außer der Zahlung der Gebühr; die Bedingungen des Artikels 5 werden bei der Lizenzerteilung geprüft. Du eröffnest eine Akte im Online-Portal des Registers (מתווכים מקוון) über die nationale Identifizierung (מערכת ההזדהות הלאומית) und zahlst dann die Prüfungsgebühr (אגרת בחינה).

• Angekündigte Gebühr für den Termin am 15. November 2026: 575 ₪, online zahlbar.
• Keine Erstattung, außer in den vom Register aufgeführten Fällen (Tod eines Angehörigen, Krankenhausaufenthalt am Prüfungstag, nicht verschiebbarer Reservedienst, Schwangerschaft, Unfall), gegen Nachweise.
• Anmeldung nur während des offenen Zeitfensters: vom 15. September bis 15. Oktober 2026 für den Herbsttermin. Stornierung oder Verschiebung bis zu dieser Frist möglich.
• Die Einladung mit Ort und Uhrzeit kommt kurz vor der Prüfung.

Das Gesetz schreibt mindestens zwei Termine pro Jahr vor (Artikel 6). Für 2026 hat gov.il die Termine vom 16. Juli und vom 15. November veröffentlicht.

Die Maklerverordnung (תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ״ז-1997) setzt den Rahmen: schriftliche Prüfung, Multiple-Choice (רב-ברירה), Dauer zwei Stunden, Bestehensgrenze 60. Der auf gov.il veröffentlichte offizielle Prüfungsbogen ergänzt die Details.

Der Prüfungsbogen existiert in mehreren Versionen; der amtliche Lösungsschlüssel deckt sie alle ab. Bei Nichtbestehen kannst du innerhalb von 30 Tagen nach Versand der Ergebnisse schriftlich und begründet Einspruch (ערר) einlegen (Verordnung, Art. 9).

Das Programm ist in einer eigenen Verordnung festgelegt (תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ״ז-1997). Es umfasst drei Blöcke: eine Liste von Gesetzestexten, Grundprinzipien und Grundbegriffe sowie die Grundzüge der Rechtsprechung.

• Gesetzestexte: unter anderem das Maklergesetz (1996) und seine Verordnungen, das Immobiliengesetz (חוק המקרקעין, 1969), das Vertragsgesetz (חוק החוזים, 1973), das Gesetz über den Verkauf von Wohnungen (חוק המכר (דירות), 1973), das Gesetz über die Immobilienbesteuerung (חוק מיסוי מקרקעין, 1963), das Planungs- und Baugesetz (חוק התכנון והבנייה, 1965) und die Ethikverordnung (תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד-2024).
• Grundbegriffe: dingliche Rechte, Israelische Landbehörde (רשות מקרקעי ישראל), Pflichten des Maklers, besondere Transaktionen, Zwangsvollstreckung (הוצאה לפועל), Raumplanung und Besteuerung.
• Rechtsprechung: die Leitentscheidungen zu Vermittlung, Verträgen und Immobilien.

Das Register veröffentlicht zwei Hefte: Teil 1 (Gesetzgebung), der am Prüfungstag im Saal ausgeteilt wird, und Teil 2 (Prinzipien, Begriffe und Urteile), der im Saal nicht erlaubt ist. Die Ethikverordnung, in Kraft seit dem 9. März 2025, gehört zum Programm und wird an die Kandidaten verteilt.

Die schriftliche Prüfung findet auf Hebräisch statt. Die Verordnung erlaubt eine andere, vom Register genehmigte Sprache, doch derzeit kündigt keine gov.il-Seite eine solche an. Für Olim gibt es zwei Regelungen.

Der Nachteilsausgleich (התאמות). Die zuständige gov.il-Seite lässt Olim zu, die in den 10 Jahren vor der Prüfung eingewandert sind (per תעודת עולה), sowie Kandidaten, deren Hebräisch weder Muttersprache noch Unterrichtssprache der Oberschule war (Bescheinigung der Schule), neben den über 50-Jährigen, Schwangeren und Personen mit Behinderung oder Lernstörung. Die Seite des Termins erwähnt zusätzliche Zeit (תוספת זמן). Der Antrag ist kostenlos, per Formular und E-Mail, mindestens 30 Tage vor der Prüfung; danach wird er nicht bearbeitet. Begründete Antwort innerhalb von 10 Tagen, und ein Antrag wird nicht immer bewilligt.

Die mündliche Prüfung (בחינה בעל פה). Ein Verfahren vom 25. November 2025, das der Anmeldeseite beigefügt ist, eröffnet Olim, die seit weniger als 10 Jahren im Land sind und weder an der Oberschule noch an der Universität auf Hebräisch studiert haben, einen direkten Zugang zu einer etwa 20-minütigen mündlichen Prüfung vor einer Kommission des Registers in Jerusalem, nach Möglichkeit mit einem vom Justizministerium finanzierten Dolmetscher. Gleiches Programm; Gesetzessammlung und Ethikverordnung stehen zur Verfügung, das Heft zur Rechtsprechung nicht. Antrag per E-Mail nach Eröffnung der Akte und Zahlung der Gebühr, mit der תעודת עולה und dem Studiennachweis; Termine mindestens vierteljährlich. Das Dokument kündigte diese Regelung bis April 2026 zur Auswertung an: Prüfe ihren aktuellen Stand auf gov.il.

Wenn du bestehst, musst du keinen Antrag stellen: Das Sekretariat des Registers leitet das Verfahren nach Prüfung des Strafregisters und des Fehlens einer Insolvenz ein, du gibst in deinem persönlichen Bereich deine Zustimmung und zahlst dann die einmalige Lizenz- und Eintragungsgebühr (אגרה חד-פעמית). Die Verordnung setzt sie zum 1. Januar 2026 auf 1 151 ₪ fest, ein jährlich indexierter Betrag. Du hast nach der Prüfung fünf Jahre Zeit, sie zu zahlen, sonst muss die Prüfung wiederholt werden.

Die Lizenz läuft von der Zahlung bis zum 31. Dezember. Zertifikat und Maklerausweis mit Foto kommen innerhalb von 30 Tagen per Post.

Danach ist eine Jahresgebühr (אגרה שנתית) Voraussetzung für die Verlängerung (Artikel 18 des Gesetzes). Für 2026: 256 ₪, zu zahlen vor dem 31. März, um das ganze Jahr abzudecken; aktive Reservisten zahlen die Hälfte. Wenn du nicht praktizierst, kannst du deine Lizenz freiwillig ruhen lassen (התליית רישיון) und nichts zahlen, darfst während der Ruhezeit aber nicht tätig sein.

Nach jedem Termin veröffentlicht das Register auf gov.il die Prüfungsbögen und die amtlichen Antworten. Das ist die verlässlichste Arbeitsgrundlage: Die Fragen stammen von der Behörde, die dich prüfen wird, in ihrem Hebräisch und nach ihrem Programm.

1. Beginne mit einer vollständigen Prüfung unter echten Bedingungen: 25 Fragen, zwei Stunden, um deinen Ausgangswert zu messen.
2. Arbeite Thema für Thema (Maklergesetz und Ethik, Immobilien und Wohnungseigentum, Besteuerung, Verträge und Verkauf, Erbrecht und Zwangsvollstreckung, Landbehörde, Raumplanung, Miete) und finde die Themen, bei denen du unter 60 % liegst.
3. Geh bei jedem Fehler zum betroffenen Artikel oder Urteil zurück und übe, einen Artikel in der Gesetzessammlung schnell zu finden: Sie liegt am Prüfungstag vor dir.
4. Beantrage deinen Nachteilsausgleich mindestens 30 Tage vorher und melde dich gleich zu Beginn des Zeitfensters an.

Das Register veröffentlicht auf gov.il auch die Bestehensquoten je Termin.

Rishayoni sammelt die offiziellen Prüfungsbögen der Maklerprüfung (250 Fragen, 10 Prüfungen, in authentischem Hebräisch mit Quellenangabe gov.il) und erklärt sie in acht Sprachen, mit einer Übersetzung unter jeder Zeile und acht Lernblättern, die den Themen des Programms folgen. Du kannst mit einer kostenlosen Diagnose aus 10 offiziellen Fragen und einer vollständigen Prüfung mit Zeitlimit beginnen, ohne Verpflichtung.