Devenir courtier immobilier en Israël : licence et examen

En Israël, le courtage immobilier (תיווך במקרקעין) est une profession à licence. La loi sur les courtiers immobiliers (חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996) interdit d'exercer, de se présenter ou de faire de la publicité comme courtier sans licence en cours de validité (article 2). La même loi crée le registre des courtiers (רשם המתווכים), rattaché au ministère de la Justice (משרד המשפטים), qui délivre les licences et tient le registre (article 4).

La licence conditionne aussi la commission (דמי תיווך) : selon l'article 14, il faut une licence valide, une commande écrite signée par le client (הזמנה בכתב, article 9) et avoir été le facteur efficient (הגורם היעיל) de la transaction.

L'article 5 de la loi fixe les conditions, reprises mot pour mot sur la page gov.il de la licence. Tu dois :

• être citoyen ou résident d'Israël, ou résident étranger titulaire d'un permis de travail en Israël ;
• avoir 18 ans révolus ;
• ne pas avoir été déclaré en faillite ni faire l'objet d'une ordonnance d'ouverture de procédure d'insolvabilité (חדלות פירעון) ;
• ne pas avoir été condamné pour une infraction qui, par sa nature, sa gravité ou ses circonstances, te rend inapte à exercer ; en cas de peine de prison ferme, avoir fini de la purger au moins six mois avant la demande ;
• avoir réussi l'examen de droit du courtage immobilier (הבחינה בדיני מתווכים במקרקעין).

Point important pour un olé : aucun diplôme, aucun cours obligatoire et aucun stage ne sont exigés. La seule barrière est l'examen.

Selon gov.il, l'inscription n'a aucune condition préalable en dehors du paiement de la redevance ; les conditions de l'article 5 sont vérifiées au moment de la licence. Tu ouvres un dossier sur l'espace en ligne du registre (מתווכים מקוון) via l'identification nationale (מערכת ההזדהות הלאומית), puis tu paies la redevance d'examen (אגרת בחינה).

• Redevance annoncée pour la session du 15 novembre 2026 : 575 ₪, payable en ligne.
• Pas de remboursement, sauf cas listés par le registre (décès d'un proche, hospitalisation le jour J, réserve non reportable, grossesse, accident), sur justificatifs.
• Inscription uniquement pendant la fenêtre ouverte : du 15 septembre au 15 octobre 2026 pour la session d'automne. Annulation ou report possibles jusqu'à cette date limite.
• La convocation, avec le lieu et l'heure, arrive peu avant l'examen.

La loi impose au moins deux sessions par an (article 6). Pour 2026, gov.il a publié les sessions du 16 juillet et du 15 novembre.

Le règlement des courtiers (תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ״ז-1997) fixe le cadre : examen écrit, à choix multiples (רב-ברירה), d'une durée de deux heures, note de passage 60. Le questionnaire officiel publié sur gov.il ajoute le détail.

Le questionnaire existe en plusieurs versions ; le corrigé officiel les couvre toutes. En cas d'échec, tu peux faire appel (ערר) par écrit et de façon motivée dans les 30 jours suivant l'envoi des résultats (règlement, art. 9).

Le programme est fixé par un règlement dédié (תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ״ז-1997). Il comprend trois blocs : une liste de textes de loi, des principes et notions de base, et les grandes lignes de la jurisprudence.

• Textes de loi : entre autres la loi sur les courtiers (1996) et ses règlements, la loi sur les biens immobiliers (חוק המקרקעין, 1969), la loi sur les contrats (חוק החוזים, 1973), la loi sur la vente d'appartements (חוק המכר (דירות), 1973), la loi sur la fiscalité immobilière (חוק מיסוי מקרקעין, 1963), la loi sur la planification et la construction (חוק התכנון והבנייה, 1965) et le règlement d'éthique (תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד-2024).
• Notions de base : droits réels, Autorité foncière (רשות מקרקעי ישראל), devoirs du courtier, transactions particulières, exécution forcée (הוצאה לפועל), urbanisme et fiscalité.
• Jurisprudence : les arrêts de référence en courtage, contrats et immobilier.

Le registre publie deux fascicules : la partie 1 (législation), remise en salle le jour J, et la partie 2 (principes, notions et arrêts), interdite en salle. Le règlement d'éthique, en vigueur depuis le 9 mars 2025, fait partie du programme et est distribué aux candidats.

L'examen écrit se passe en hébreu. Le règlement permet une autre langue approuvée par le registre, mais aucune page gov.il n'en annonce actuellement. Deux dispositifs existent pour les olim.

Les aménagements (התאמות). La page gov.il dédiée admet les olim arrivés dans les 10 ans précédant l'examen (sur תעודת עולה) et les candidats dont l'hébreu n'est ni la langue maternelle ni la langue du lycée (attestation du lycée), aux côtés des plus de 50 ans, des femmes enceintes et des personnes avec handicap ou trouble de l'apprentissage. La page de la session évoque du temps supplémentaire (תוספת זמן). La demande est gratuite, par formulaire et e-mail, au moins 30 jours avant l'examen ; au-delà, elle n'est pas traitée. Réponse motivée sous 10 jours, et une demande n'est pas toujours acceptée.

L'examen oral (בחינה בעל פה). Une procédure du 25 novembre 2025, jointe à la page d'inscription, ouvre aux olim arrivés depuis moins de 10 ans et n'ayant pas étudié en hébreu au lycée ou à l'université un accès direct à un oral d'environ 20 minutes devant un jury du registre, à Jérusalem, avec autant que possible un interprète financé par le ministère de la Justice. Même programme ; recueil de lois et règlement d'éthique à disposition, pas le fascicule de jurisprudence. Demande par e-mail après ouverture du dossier et paiement de la redevance, avec la תעודת עולה et l'attestation d'études ; sessions au moins trimestrielles. Le document annonçait cette politique jusqu'en avril 2026 pour évaluation : vérifie son état actuel sur gov.il.

Si tu réussis, aucune demande à déposer : le secrétariat du registre lance la procédure après vérification du casier et de l'absence d'insolvabilité, tu donnes ton accord dans ton espace personnel, puis tu paies la redevance unique de licence et d'inscription (אגרה חד-פעמית). Le règlement la fixe à 1 151 ₪ au 1er janvier 2026, montant indexé chaque année. Tu as cinq ans après l'examen pour la payer, sinon il faut repasser l'examen.

La licence court du paiement au 31 décembre. Certificat et carte de courtier avec photo arrivent par courrier sous 30 jours.

Ensuite, une redevance annuelle (אגרה שנתית) conditionne le renouvellement (article 18 de la loi). Pour 2026 : 256 ₪, à payer avant le 31 mars pour couvrir toute l'année ; les réservistes actifs paient la moitié. Si tu n'exerces pas, tu peux suspendre volontairement ta licence (התליית רישיון) et ne rien payer, sans exercer pendant la suspension.

Après chaque session, le registre publie sur gov.il les questionnaires et les réponses officielles. C'est la base de travail la plus fiable : les questions viennent de l'autorité qui te fera passer l'examen, dans son hébreu et sur son programme.

1. Commence par une épreuve complète en conditions réelles : 25 questions, deux heures, pour mesurer ton point de départ.
2. Travaille thème par thème (loi sur les courtiers et éthique, biens immobiliers et copropriété, fiscalité, contrats et vente, successions et exécution forcée, Autorité foncière, urbanisme, location) et repère ceux où tu es sous 60 %.
3. Pour chaque erreur, remonte à l'article ou à l'arrêt visé, et entraîne-toi à retrouver vite un article dans le recueil de lois : il sera devant toi le jour J.
4. Demande tes aménagements au moins 30 jours avant, et inscris-toi dès l'ouverture de la fenêtre.

Le registre publie aussi les taux de réussite par session sur gov.il.

Rishayoni rassemble les annales officielles de l'examen des courtiers (250 questions, 10 épreuves, en hébreu authentique avec attribution à gov.il) et les explique dans huit langues, avec une traduction interlinéaire et huit fiches de cours qui suivent les thèmes du programme. Tu peux commencer par un diagnostic gratuit de 10 questions officielles et une épreuve complète chronométrée, sans engagement.