להיות מתווך מקרקעין בישראל: רישיון ובחינה

בישראל, תיווך במקרקעין הוא מקצוע הטעון רישיון. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996, אוסר לעסוק בתיווך, להציג את עצמך כמתווך או לפרסם כמתווך ללא רישיון בתוקף (סעיף 2). אותו חוק מקים את רשם המתווכים, הכפוף למשרד המשפטים, שמנפיק את הרישיונות ומנהל את הפנקס (סעיף 4).

הרישיון הוא גם תנאי לדמי התיווך: לפי סעיף 14 נדרשים רישיון בתוקף, הזמנה בכתב חתומה בידי הלקוח (סעיף 9) והיותך הגורם היעיל בעסקה.

סעיף 5 לחוק קובע את התנאים, המובאים מילה במילה בעמוד הרישיון ב-gov.il. עליך:

• להיות אזרח או תושב ישראל, או תושב חוץ שבידו היתר עבודה בישראל;
• להיות בן 18 לפחות;
• לא להיות פושט רגל ולא להימצא תחת צו לפתיחת הליכי חדלות פירעון;
• לא להיות מורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה או נסיבותיה אינך ראוי לשמש מתווך; אם נגזר עליך מאסר בפועל, סיימת לרצותו לפחות שישה חודשים לפני הגשת הבקשה;
• לעבור את הבחינה בדיני מתווכים במקרקעין.

נקודה חשובה לעולה: לא נדרשים תואר, קורס חובה או התמחות. המחסום היחיד הוא הבחינה.

לפי gov.il, להרשמה אין שום תנאי מוקדם מלבד תשלום האגרה; תנאי סעיף 5 נבדקים בשלב הרישיון. פותחים תיק במערכת המקוונת של הרשם (מתווכים מקוון) באמצעות מערכת ההזדהות הלאומית, ואז משלמים את אגרת הבחינה.

• האגרה שפורסמה למועד 15 בנובמבר 2026: 575 ₪, לתשלום מקוון.
• אין החזר, למעט המקרים שמנה הרשם (פטירת קרוב, אשפוז ביום הבחינה, שירות מילואים שאינו ניתן לדחייה, היריון, תאונה), בכפוף לאסמכתאות.
• ההרשמה רק בחלון ההרשמה הפתוח: מ-15 בספטמבר עד 15 באוקטובר 2026 למועד הסתיו. ביטול או דחייה אפשריים עד המועד האחרון הזה.
• הזימון, עם המקום והשעה, מגיע זמן קצר לפני הבחינה.

החוק מחייב לפחות שני מועדים בשנה (סעיף 6). לשנת 2026 פרסם gov.il את המועדים 16 ביולי ו-15 בנובמבר.

תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ״ז-1997, קובעות את המסגרת: בחינה בכתב, רב-ברירה, בת שעתיים, ציון עובר 60. השאלון הרשמי שפורסם ב-gov.il מוסיף את הפרטים.

השאלון קיים בכמה גרסאות; המחוון הרשמי מכסה את כולן. אם נכשלת, אפשר להגיש ערר בכתב ומנומק בתוך 30 יום ממשלוח התוצאות (תקנה 9).

תוכנית הבחינה נקבעת בתקנות ייעודיות (תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ״ז-1997). היא כוללת שלושה חלקים: רשימת דברי חקיקה, עקרונות ומושגי יסוד, וקווי היסוד של הפסיקה.

• דברי חקיקה: בין השאר חוק המתווכים (1996) ותקנותיו, חוק המקרקעין (1969), חוק החוזים (1973), חוק המכר (דירות) (1973), חוק מיסוי מקרקעין (1963), חוק התכנון והבנייה (1965) ותקנות האתיקה (תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד-2024).
• מושגי יסוד: זכויות במקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חובות המתווך, עסקאות מיוחדות, הוצאה לפועל, תכנון ובנייה ומיסוי.
• פסיקה: פסקי הדין המנחים בתיווך, בחוזים ובמקרקעין.

הרשם מפרסם שתי חוברות: חלק 1 (חקיקה), המחולק באולם ביום הבחינה, וחלק 2 (עקרונות, מושגים ופסקי דין), שאסור להכניסו לאולם. תקנות האתיקה, בתוקף מ-9 במרץ 2025, הן חלק מתוכנית הבחינה ומחולקות לנבחנים.

הבחינה בכתב נערכת בעברית. התקנות מאפשרות שפה אחרת באישור הרשם, אבל שום עמוד ב-gov.il אינו מודיע על כך כיום. לעולים קיימים שני מנגנונים.

ההתאמות. העמוד הייעודי ב-gov.il מכיר בעולים שעלו ב-10 השנים שקדמו לבחינה (על פי תעודת עולה) ובנבחנים שעברית אינה שפת אמם ולא שפת הלימוד שלהם בתיכון (אישור מבית הספר התיכון), לצד בני 50 ומעלה, נשים בהיריון ואנשים עם מוגבלות או לקות למידה. עמוד המועד מזכיר תוספת זמן. הבקשה חינם, בטופס ובדוא״ל, לפחות 30 יום לפני הבחינה; לאחר מכן היא אינה מטופלת. תשובה מנומקת בתוך 10 ימים, ובקשה לא תמיד מתקבלת.

הבחינה בעל פה. נוהל מ-25 בנובמבר 2025, המצורף לעמוד ההרשמה, פותח לעולים שעלו לפני פחות מ-10 שנים ולא למדו בעברית בתיכון או באוניברסיטה גישה ישירה לבחינה בעל פה של כ-20 דקות בפני ועדה של הרשם, בירושלים, ככל האפשר עם מתורגמן במימון משרד המשפטים. אותה תוכנית בחינה; קובץ החוקים ותקנות האתיקה עומדים לרשותך, לא חוברת הפסיקה. הבקשה בדוא״ל לאחר פתיחת התיק ותשלום האגרה, עם תעודת העולה ואישור הלימודים; מועדים לפחות אחת לרבעון. המסמך הודיע על מדיניות זו עד אפריל 2026 לצורך הערכה: בדוק את מצבה העדכני ב-gov.il.

אם עברת, אין צורך להגיש בקשה: מזכירות הרשם פותחת בהליך לאחר בדיקת המרשם הפלילי והיעדר חדלות פירעון, אתה נותן את הסכמתך באזור האישי, ואז משלם את האגרה החד-פעמית לרישיון ולרישום. התקנות קובעות אותה על 1,151 ₪ נכון ל-1 בינואר 2026, סכום המתעדכן מדי שנה. יש לך חמש שנים מהבחינה לשלם אותה, אחרת יש להיבחן מחדש.

הרישיון תקף מיום התשלום עד 31 בדצמבר. התעודה וכרטיס המתווך עם תמונה מגיעים בדואר בתוך 30 יום.

לאחר מכן, אגרה שנתית היא תנאי לחידוש (סעיף 18 לחוק). לשנת 2026: 256 ₪, לתשלום עד 31 במרץ כדי לכסות את כל השנה; משרתי מילואים פעילים משלמים מחצית. אם אינך עוסק בתיווך, אפשר להתלות את הרישיון מרצון (התליית רישיון) ולא לשלם דבר, בלי לעסוק בתיווך במהלך ההתליה.

אחרי כל מועד מפרסם הרשם ב-gov.il את השאלונים ואת התשובות הרשמיות. זהו בסיס העבודה האמין ביותר: השאלות מגיעות מהרשות שתבחן אותך, בעברית שלה ועל תוכנית הבחינה שלה.

1. התחל בבחינה מלאה בתנאי אמת: 25 שאלות, שעתיים, כדי למדוד את נקודת הפתיחה שלך.
2. עבוד נושא אחר נושא (חוק המתווכים ואתיקה, מקרקעין ובתים משותפים, מיסוי, חוזים ומכר, ירושה והוצאה לפועל, רשות מקרקעי ישראל, תכנון ובנייה, שכירות) ואתר את הנושאים שבהם אתה מתחת ל-60%.
3. לכל טעות, חזור לסעיף או לפסק הדין הרלוונטי, ותרגל איתור מהיר של סעיף בקובץ החוקים: הוא יהיה מולך ביום הבחינה.
4. בקש את ההתאמות שלך לפחות 30 יום מראש, והירשם מיד עם פתיחת חלון ההרשמה.

הרשם מפרסם ב-gov.il גם את אחוזי המעבר בכל מועד.

Rishayoni מרכז את השאלונים הרשמיים של בחינת המתווכים (250 שאלות, 10 בחינות, בעברית המקורית עם ייחוס ל-gov.il) ומסביר אותם בשמונה שפות, עם תרגום בין-שורתי ושמונה דפי סיכום העוקבים אחר נושאי תוכנית הבחינה. אפשר להתחיל באבחון חינמי של 10 שאלות רשמיות ובבחינה מלאה בהגבלת זמן, ללא התחייבות.